2019-05-04 22:56:28
负债2112.47亿元、净资产负债率279.19%，昔日“地王”渐成“债王”。面对降负债和冲规模的双重任务，泰禾集团“挥泪大甩卖”，筹来逾220亿元资金。2019年将半，泰禾打赢这场硬仗了吗？
本文由无冕财经（ID：wumiancaijing）原创并首发，作者：陈欣苗，编辑：程昱，设计：甄开心，编辑助理：苏欣然
2110亿元债务压顶，泰禾集团（000732.SZ，下文简称“泰禾”）继停下激进扩张步伐后，再踏上了“卖卖卖”之路。
历经5月，泰禾将广州院子项目部分股权转让给华侨城的事宜终以谈判失败告一段落，然4月20日，据《中国经济周刊》援引知情人士说法称，当前泰禾与不止一家公司接洽，均在接触过程中，该交易还谈不上失败。
事实上，这远非泰禾第一次通过甩卖资产纾解资金压力——3月23-28日间，出让杭州蒋村、南昌梦湖、漳州泰禾三个项目给世茂房地产，入账28.19亿元。据世茂房地产总裁许世坛透露，陆续会有更多的项目收购，“和泰禾绝对不止两个项目的合作，实际上合作范围要比现有的大很多。”
“卖子求生”，如今的泰禾几不复往年的激进锐气：偿债的“达摩克利斯之剑”高悬，被迫加入“活下去”行列，放缓拿地、抢收项目、出售资产、质押股权。问题是，忙于自救的它就能安然度过2019了吗？
断臂求生
“回款是刚性指标，所有的考核都以回款为中心。”3月北京，以“抢销售、快回款、盘活钱、抓复工”的主题经营例会上，泰禾董事长黄其森强调“要看到自身的短板以及与行业优秀企业的差距”。
1个月后的北京，泰禾中国院子里，一场超过170人的经营讨论会从早上9点持续到晚上17点，主题虽然变成“拼销售、快回款、盘活钱、保供货”，黄其森依旧作出了同样的指示。
所有的信息均指向一个信号——泰禾资金链上出了问题。显而易见的是，以高杠杆迅速跻身千亿房企行列的泰禾，背负着远高于行业水平的净资产负债率。
▲2014-2018年，泰禾集团净资产负债率情况。
2018年始，限购、限价等政策连环抛向市场，加之融资环境收紧，昔日“地王”泰禾被频传“资金链断裂”，不安与动荡之下，不得不展开一系列自救措施。
首先是“瘦身”。数据显示，2018年，泰禾土地投资金额为68.96亿元，相比2017年的552.4亿元，大幅下降87.52%，其中，新增的10幅地块中有7幅为收购获得。如此一来，泰禾既能减轻财务压力，也能以较低的价格扩充土地储备。据悉，泰禾2018年平均拿地均价也下降40%至3094元/平米。
与此同时，泰禾还对公司架构体系进行了精简。年报显示，泰禾2018年“股权转让减少合并”的子公司有11间，较2017年4间有所增长，而设立的公司有约85间，少于2017年的140多间。
降低拿地规模之余，泰禾开启“以价换量”的项目抢收计划。
为促进项目回款、提高周转率，一向以“高溢价”著称，扬言“不急着赚钱”的泰禾加速了推盘速度，桂山院子、福州院子、南昌院子、福州湾、杭州院子及佛山院子等重点项目均提前开盘销售。
2018年第四季度，泰禾在北京、华东、华中、福州、广深五大区域开展“逐冰燎原”的逆市抢收行动，并延续至今年一季度。此外，其还发起 “泰禾壹号抢收计划”，将包括北京院子二期、金府大院、西府大院等项目在内的部分房源大幅降价出售。
▲泰禾北京院子。
从数据来看，上述抢收计划成效颇为明显：在春节后的传统淡季，泰禾北京单周认购金额达到15.6亿元，其中2月份单月总销售额突破50亿元；上海大城小院第五次开盘的176套别墅类房源，实现1小时去化100%；福州区域7个楼盘集中铺货，春节期间揽金11亿元。
然而，在逾2100亿元的债务大山面前，加快销售带来的回款如同蝼蚁般细微。或主动或被动，黄其森“断臂”，卖出股权、引进战略投资者，以换取即时的现金回报和未来的资金支持。
翻阅财报发现，2018年，泰禾通过出售天津泰禾锦辉置业有限公司、江阴泰禾房地产开发有限公司、福州泰航房地产开发有限公司、尤溪泰禾房地产有限公司、福州泰福房地产开发有限公司100%股权，入账约20.67亿元，这为公司贡献了约970.9万元净利润。
翻过了山坡？
目前看来，一系列填坑动作过后，泰禾手上的资金链危机“烫手山芋”稍有降温。
数据显示，泰禾高企的债务有所纾解——2018年，完成15泰禾债、15泰禾02、15泰禾03、15泰禾05的兑付兑息工作；2019年一季度末，短期负债下降20%至461.24亿元，净负债率同比下降105.69%，经营性现金流由负转正达139.3亿元。
“2019年第一季度货币资金同比增长39%，主要是销售回款及股东增资所致。”通过提高周转、加强现金回款等方式，黄其森成功降速。
但对泰禾来说，资金警报尚未消除。在调控信号依旧趋向收紧的背景之下，泰禾这位在地产界以高杠杆、擅并购著称的金融高手，想要安然度过2019，着实不易。
截至2019年第一季度，泰禾资产负债率为85.4%，远高于行业资产负债率70%的警戒线，而净资产负债率仍高达279.19%。
债务数据处于高位，泰禾的债务偿还能力也有待验证。
截至2018年，泰禾在手货币资金为149亿元，不足以覆盖160.38亿元的短期负债，更无法覆盖其一年到期的非流动性负债413.9亿元。此外，泰禾的速动比率为21.68%，资产立即变现用于偿还流动负债的能力较差。
▲泰禾集团2014-2018年业绩情况。
“从当前企业的负债数据看，目前总体上在下调，说明企业在积极把控风险，即不断降低企业负债。但是负债相关数据还是偏大，后续依然是有压力的。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进直言。
另一方面，即使泰禾已正视风险，将“促周转，抓回款”作为2019年的经营重心，其仍需面临土储货值较高、存货货值变现不易之压力。
截至2018年年末，泰禾待开发土地面积408.85万平米，待开发计容建面约460.76万平米；在建项目58个，计容建面约1489.16万平米；在售项目70个，存货货值约1735亿元。
而其土地储备主要集中在一二线城市，拿地成本偏高。2018年，泰禾新增土地均价约3692元/平方米，2013-2017年（2015年数据未公布）则为每平方米8206元、5966元、6727元、5166元。中国指数研究院数据显示，2018年上半年，碧桂园集团新增土地均价仅为2680元/平方米。
对此，有业内人士表示，泰禾主打高端改善性住宅产品，周转速度较慢，在限价的政策调控下，其利润空间被压缩，去化率并不理想，且预收款金额与回款速度较低，想快速回款存在压力。数据显示，截至2019年3月31日，泰禾存货周转率仅为3.25%，存货周转天数约为2767天。
雪上加霜的是，同行竞争也愈发激烈。在严跃进看来，“随着越来越多的房企打造新中式住宅产品，泰禾的核心IP‘院子系’也面临越来越激烈的竞争。”
“目前来说，整个行业的调整趋势还会继续存在，并不会因为土地市场的好转而改变。所以对于泰禾集团来说，目前生存最重要，先存活后发展。”同策咨询研究部总监张宏伟如此评价道。
据中泰证券分析，2019年或是泰禾最关键的一年。
来源：北京pk10输赢计算器
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