2019-05-04 23:42:10
房地产，没问题
来源：秦朔朋友圈
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房地产运行良好，问题不大
近期的房地产有些躁动，朋友圈里的地产营销人积极传播消息，自媒体圈有朋友邀我讨论接下来的走势，一些有购房需求的亲友也按捺不住问我要不要冲进去，乃至地产股也暴涨暴跌。
房地产依然牵动着许多人的心，既然回避不了问题，就有必要坐下来好好聊聊。
先耐心看一下这组数据：
从1-3月份运行数据来看，商品房销售面积29829万平方米，同比下降0.9%，销售额27039亿元，增长5.6%。价格变动数据，统计局未展示，按面积略降但销售额增长的逻辑，以及笔者了解的一些市场来看，应该是有一定涨幅。
从库存上看，3月末全国商品房待售面积51646万平方米，比2月末减少605万平方米，库存创2014年2月末以来的新低。
从投资来看，1-3月全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，各地定金及预收款、个人按揭贷款增速较快，房地产开发企业到位资金3.89万亿元，同比增长5.9%。
以上数据罗列，转化成简单的语言就是：
1、房地产整体供需状况良好；
2、2019年年初的信贷宽松，刺激了2018年压抑着的需求，近期出现供低于求的局面，因此市场反弹，价格上涨；
3、开发商手里有钱，信心增强，扩大投资，将提供充足的供给，市场将回到供需平衡。
因此，房地产依然按照着市场供需情况运行，没有问题。
“房地产长期看人口”，未必尽然。从长期来看，虽然人口红利在消退，但城镇化仍有很大的空间，将对冲人口红利衰退影响。
2018年，我国城镇化率为59.58%，但这一数据是以常住人口（常年生活在城市，但不一定有房）来衡量，而户籍人口城镇化率仅为43.37%（在我国，除了北京上海，有房一般就有户籍，有户籍一般就有房），两个数据可以简单折个中，可能有效城镇化率在50%左右。按照百分之一点多的年增长率，到90%的发达国家水准，还需要很多年的时间。想要在城市买房、安家的人口，基础依然庞大，因此房地产的需求仍将稳定持续。
再看竞争，房地产可能是我国竞争最为充分的支柱行业之一。2018年中国房地产销售金额近15万亿，占全国GDP的6%，仅次于制造、金融、建筑等少数几个行业。相比石化、金融、有色、建筑等支柱产业，房地产属于充分市场竞争的行业。消费者有充分选择权，开发商竞争激烈——只要自由选择和竞争充分，这个行业就不会出现大问题。
最后看管控。除了竞争充分，房地产同时又是国家管控力最强的行业之一（垄断性行业除外）。
房地产相关的管理部门包括：住建委、街道办、招标办、房管局、规划、土地、建设、市政、工商、税务、城管、质监、消防、人防、环保……众多政府部门交叉管理、轮番上阵，开发部和相关业务人员永远奔走在各大部门之间。
经过多年的摸索，上到中央，下到地方政府，已经摸索出一套成熟、完整的房地产管理办法。以法律法规、调控政策、土地政策、金融工具为主，以行政管理、户籍政策、所在地管理等为辅，另外，还有税收工具还未上阵。我们要知道而且相信，国家有充足的经验、人手和办法管理好房地产。
所以，对房地产过度的关注和担忧，是多余的。
房地产问题在哪？
房地产到底有没有问题？
其实很难回答。
没买房的人，会说房地产有问题，可是大多数买了房的市民，就会觉得房地产没什么问题。站在哪一方向另一方开炮，都会损害另一方的权益。
有些买房者和媒体，觉得房地产有问题，可是开发商和从业人员觉得没问题——我合法合理买地、盖楼、销售，建商场、配套、营建公共设施，为居民提供良好的生活环境，为城市发展添砖加瓦，为上下游产业带来更多岗位，为国家经济发展贡献力量，并没有问题。站在哪一方批评另一方，都不合适。
这也是政府难办之处，也是一个有良知的“专业人士”的难办之处。
我们需要换个角度看问题。经济学中有一个著名的案例，可供参考。
泳池阳光与酒店副楼
有相邻的两家酒店，左边酒店有一个漂亮的泳池；右边的酒店要在自己的土地上盖一幢14层的副楼。要是这幢副楼盖起来，就会挡住游泳池的阳光。游泳池没有阳光，游客可能减少，酒店收入就会减少。于是左边的酒店到法院，要求禁止右边的酒店盖副楼。如何处理？
按传统观念，伤害者自然要对被伤害者进行赔偿，右边的酒店对不起左边的酒店。但是，两家酒店是平等的，“权利的行使应以不伤害别人的权利为界”。而所有的伤害都是相互的，要维护左边酒店的权益，就必然损害右边酒店的权益。
传统观点难以解决，经济学家科斯有独到的见解：
案例中，不是一方在伤害另一方，而是双方为了不同的用途，在争夺相同的稀缺资源——享受阳光的权利，禁止一方，另一方就将受到伤害，很难判定。
这就需要引入“社会成本”的概念。争端来源于两家酒店，但假设这两个酒店归属同一人，这个人会怎么办？很显然，这个人会衡量，是盖副楼带来的收益更大，还是保持阳光泳池的收益大，哪个收益更大，就选哪个！
假定所有的资源都归社会，所有的选择都会有它的成本，那么，社会将按照价值更优的走向，即谁更能发挥这一资源的价值，就让这个资源流向它该流向的地方。
回到房地产，买房者和开发商，已购房者和未购房者，双方都没什么问题，更不是谁在伤害谁，可视作双方都在争夺共同的稀缺资源——土地。
从社会成本的角度，所有的资源都是一定的。土地能盖的房子就那么些，并非无限量。老百姓手上的钱也就那么些，老百姓还要生活、发展、享受，愿意为房子出的钱有一定限量，再结合房子本身的成本、价值，社会就会给房子一个合理的定价，让多余的钱流向能发挥它更大价值的地方。
现在的问题是，社会给一套房子及它占据的资源定价是100万，但是被人为抬升、炒作到200万，这多出来的100万，脱离了房子原有的价值，阻碍了这多出来的100万向更能发挥它价值的地方流动！
举一个现实的例子：前两年，笔者在宁波远郊做楼盘，结合建安、财务、管理成本，与当地市场消费能力，我们的住宅价格定位为6000-7000元/平。不久，政府将当地棚户区、老街、城乡结合部大面积拆迁，拆迁款按略高的标准赔付。
该拆的拆，该安置的安置，本来没有什么问题。但拆迁面积过大，许多还有价值的物业，如老街商铺、大量年代不久的小区也被拆掉，导致短期形成大量、有效的需求。
大批量新客入场，开发商心照不宣，集体涨价，我们的下一批房源涨到8000-9000元/平。中介也参与进来，进一步把二手房价格提高。居民们一看，担心更买不起，原本坚持的纷纷让步，拆迁款不够也不要紧，把多年积攒的积蓄贴进来。
又随着市场总体回暖，区域房价逐步攀升到10000元/平，直到当前的13000元/平。这一过程中，地价不断攀升，当地城投开发的楼盘也利润良好，政府钱包鼓了，把城市建设得更漂亮。居民们看到自己的房子涨价了，也暗自庆幸早买了。政府、开发商、居民皆大欢喜，好像所有参与者都没有吃亏。
但是整个社会吃亏了，除了那些本来买得起但越来越买不起的群体留在原地难过，整个社会资源的正常流动被阻碍了：原本一平米只需6000-7000元，现在到了13000元，这多出来的一倍资金，本来可以用来做生意，搞个体，做投资；也可以用来扩大生产，招工人，买更好的生产设备；或者用来消费，去商场买东西，去旅游，去给孩子学钢琴……
政府、开发商、居民没有吃亏，但社会更广大的群体吃亏了：做生意的损失了本钱，工人更不好找工作，工资也就涨不起来，卖机器的工厂销售不佳，只好缩减规模，商场生意更清淡，很多人亏本关门，做儿童培训的机构潜在生意被抢夺……许多潜在的机会消失了。社会资源本来可以更好地循环，但是被阻断了。
这就是房地产的根本问题——太多的利益群体炒作、哄抬，把房地产推到一个超出它价值太高的地步，提高了社会成本，阻碍了社会资源的健康流通。
因此，消费者不必盯着开发商进行批判，媒体无需盯着市场偶尔的起伏做文章，社会各界也无需为房地产争论不休，政府亦大可不必为市场的平衡叠加一层又一层的砝码。
解决的逻辑就应该是：
1、该交给市场的交给市场去决定。毕竟整体市场还是良性的、高管控的。谨慎出台全国性调控政策，赋予地方政府因城施政的调控权力，同时引入更强有力的监督、问责机制；
2、监控、追责、限制地方政府超出正常范围的行为，主要是人为制造不合理的供需。如过度拆迁、压缩土地供应和过高的土地价格、不合理的限价行为（变相的价格保护）、过高的商业、写字楼配比，过度监管等。以及如《乡下春天的葬礼》提到，为了增加县城购买力，强迁乡村中小学教育等行为；
3、打击利益群体哄抬、炒作行为，比如炒房群体（政府已充分针对、限制），局部区域开发商联合议价，中介局部垄断或联合议价，媒体刻意渲染恐慌情绪等。
4、保障弱势群体的基本住房需求，如共有产权房、廉租房，这块政府已经在做，但是力度不够，且需确保落实到真正的弱势群体上。
因此，房地产有问题，但是有解的，而且要从根源上去解。而且决策层已经看到，并在一点一点解决（可能需要做减法）。
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关注那些更需要关注的领域
我们要注意到，整个社会的关注度也是一种资源。比如大家都盯着的事情，往往会得到更快解决，过程也会更公开、公平。而大家忽略的事，往往太多黑幕，直到问题爆发，人们才发现，原来里面这么乱。
因此，合理引导、分配社会的关注度也很重要。
首先，不要过分关注房地产，要去关注更多能为社会价值带来更大增量的行业。
房地产关乎的利益太多，太直接，因此，长期以来，社会各界受房地产的扰动太大，一有风吹草动，常常弄得满城风雨，房地产运行也承受了太大的压力。地产江湖40年，起起伏伏，看似纷繁，但“江湖”再大，大不过规律，大不过调控。
尤其是过去20年的房地产，全民参与，走势强劲，风光无两，但再飞也飞不到天上去，仍然得基于经济大环境，以三年、十年为一个经济周期，及以三到五年为一个调控周期的，有规律的周期运动。
房地产的命运是由国运决定的。当前，国家已提出更利于长远国运的战略规划，以及“房住不炒”的总体调控思路，我们就需要更开阔的民众教育，社会各界、媒体、广大人民应该将目光从房地产上收起来一些，转移到更宏大的事业，更能为社会价值带来增量的领域，如科技、航天、新能源、先进制造、教育、文化领域等。
房地产已经占据了太多的国家资源，就不应该占据更多的宣传资源。媒体不要一惊一乍，或者站在偏颇的角度简单地捧和杀，或者基于“流量”跟风、煽动情绪，更应发挥更重要的价值引导作用。
民众亦无需过于烦扰。房子逐渐会回归它的实际价值，没购房的群体，与其患得患失，怨天尤人，骂开发商骂政府，不如为了早日买房、改善个体生活，勤奋工作、积极创业；还在试图通过炒房赚大钱的群体，也不宜把有限的个人资源堆积到成本已经较高、不能带来根本价值变化的房子上面。
其次，我们应该分出一些关注度，去面对那些难解但重要的领域：
比如乡村问题，牵涉着占人口大多数的农民，一旦让仍留在农村的、数以亿计的富余劳动力发挥出价值，将给社会带来多大的增量价值？
比如金融问题，人民对金融的了解仍然太少，金融仍然太“高大上”，所以会出现各种各样的爆雷、各种各样的坑、各种各样的骗局；也不能更广泛地服务普通群体、广大社会，效率还太低。
再比如诸多垄断行业改革问题，阻力重重，多年来难以有效推进，如果有关注房地产的热情去关注它们，想不变都难吧。
综上，房地产问题并不大，即便有问题也是有解、在解的，无需牵扯国人过多的关注。而更需要关注的，是那些难解、也更能给社会带来增量价值的领域。
那些领域，才是国家和民族未来的希望所在！
来源：北京赛车软件挂
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