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“湖北省首例依法破产重整的房地产开发项目”频现纠纷

宜昌平湖天下烂尾“复活”背后

张家振

对于宜昌市夷陵区平湖天下四期C区的442户业主来说，在以团购房名义购买的房产经历停工两年迎来复工的喜悦后，又陷入了新的焦虑。在交齐购房全款后，业主才发现项目用地被抵押的问题仍未解决，即使如期收房也将面临着无法网签备案，无法办理不动产证的困局。

资料显示，平湖天下四期A区、B区和C区项目最初由宜昌恒裕集团房地产开发有限公司（以下简称“恒裕集团”）投资开发，受经济下行、房地产市场大环境恶化等因素影响，公司资金链断裂，四期项目最终于2015年上半年陷入停工烂尾困境。

2017年9月4日，经宜昌市夷陵区人民法院裁定（【2016】鄂0506民破2-3号），正式宣告恒裕集团破产，并指定时任夷陵区房管局局长金江担任恒裕集团破产管理人（以下简称“破产管理人”）组长，接盘处理项目后续建设和交房等事宜。

项目复工后，破产管理人分别于2017年11月27日和2018年12月11日以恒裕集团名义办理了B区、C区预售许可证，并收取了近3亿元的购房款，用于项目后期建设。原夷陵区房管局在恒裕集团已破产、房地产开发资质被注销、土地使用权遭抵押的情况下，颁发商品房预售许可证也两度被指行政行为违法。

4月25日，宜昌市夷陵区委宣传部在向《中国经营报》记者发来的书面回复中表示，为实现破产财产处置效益最大化和破产债权受偿最大化，破产管理人在项目进度达到预售条件后，依法向原区房管局申请预售许可。夷陵区房管局按程序核发商品房预售许可证，其行为符合《城市房地产管理法》《商品房预售管理办法》等相关法律、规章规定。

不过，4月28日，宜昌市住房和城乡建设局（以下简称“宜昌市住建局”）下发行政复议决定书（宜市住建复【2019】2-1号）认定，宜昌市夷陵区住房和城乡建设局（原夷陵区房管局，以下简称“夷陵区住建局”）颁发鄂夷房预字【2018】45号商品房预售许可证的行政行为违法，作出商品房预售许可决定的行为明显不当。但最终宜昌住建局以“撤销预售许可将引发重大的社会稳定风险”等为由并未撤销上述预售许可证。

而在此前，宜昌市住建局曾以同样理由认定夷陵区房管局颁发的平湖天下四期B区商品房预售许可证鄂夷房预字【2017】28号行政行为违法，且破产管理人以恒裕集团名义申领商品房预售许可证不符合法定条件。

湖北首个破产重整房产项目烂尾“复活”

宜昌本地人木青（化名）作为一名刚需购房者，于2014年初以团购房名义在夷陵区小溪塔街道平湖天下四期C区购买了一套面积101.49平方米的商品房，并首期缴纳了20万元的购房款。按合同约定，在2016年12月前就可以住上属于自己的房子。

不过，美好的期待很快就被项目停工烂尾打断。从2014年开始，恒裕集团受经济下行、房地产市场大环境恶化等因素影响，最终资金链断裂，项目也于2015年上半年陷入停工烂尾困境。

木青告诉记者，至今只能靠租房生活，在宜昌房价整体上涨的情况下，已很难再购置新的商品房，唯一的希望就是期待平湖天下早日完工，住上属于自己的房子。

和木青面临同样困境的还有超过400名业主，他们大多是来自葛洲坝集团一、二、五公司的职工。在恒裕集团公司门口公示的团购房信息显示，团购户在项目未取得预售证前就缴纳了15万元-20万元不等的房款，其中以缴纳20万元为主。

据了解，公司法定代表人王正金也因涉嫌非法吸收公众存款罪被立案调查。由于项目所在地块被抵押，如何网签备案并在收房后办理不动产证，正成为团购房业主新的焦虑。

记者综合夷陵区政府文件和宜昌市中级人民法院民事裁定书了解到，早在2014年，恒裕集团就在平湖天下四期C区未取得商品房预售许可证的前提下，与葛洲坝集团一、二、五公司职工为主的442套团购房住户签订房屋订购协议，违规收取购房款8600余万元，试图通过C区开盘所得的剩余应收款作为回笼资金来投入整个四期项目开发。

在陷入停工烂尾困境近两年后，经当地政府部门多方努力，平湖天下四期续建工程最终于2017年3月29日正式开工。根据夷陵区政府刊发的信息，该项目是宜昌全市也是湖北全省首个依法破产重整的房地产开发项目，将为全市乃至全省问题楼盘解困积累宝贵经验。

2017年9月4日，经宜昌市夷陵区人民法院裁定（【2016】鄂0506民破2-3号），正式宣告恒裕集团破产，并指定时任夷陵区房管局局长金江担任恒裕集团破产管理人组长，接盘处理项目后续建设和交房等事宜。

夷陵区委宣传部方面在书面回复中表示，平湖天下四期项目共由A区B区和C区三个组团组成，截至2019年4月24日，其B、C区共约14万平方米的商业及住宅全部完工，其中A区1号楼主体结构施工至19层，2号楼地下室（负二层）主体结构正在施工。

据平湖天下四期A区营销中心一位置业顾问介绍，目前A区1、2号楼在售，销售均价6000余元，预计2021年交房。不过，据了解，该项目所在土地同样已被抵押，需要等土地解押后才可以签订相关购房合同。

房管局颁发预售证被指违法

根据《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《担保法》《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。即平湖天下四期C区商品房所处地块土地抵押权问题不解决，将面临着无法办理商品房预售许可证的问题。

记者获得的相关材料显示，2019年3月27日，夷陵区政府在向宜昌市政府提交的《关于平湖天下项目解困工作情况的报告》（夷政文【2019】31号）中也表示，解决土地抵押权置换问题是平湖天下项目解困工作当前面临的核心障碍。

夷陵区政府在上述报告中指出，项目解困虽有一定成效，但要实现资产变现，完成商品房销售是必然选择，但由于破产管理人和土地抵押权人就土地抵押权的置换方式一致无法达成一致意见，导致商品房销售网签无法推进。

以平湖天下四期C区为例，早在2017年7月25日，破产管理人就向抵押权人建议以提供由三峡农商银行出具与抵押土地等值的可提取现金保函的方式替换C区土地使用权抵押（他项权利证明书：宜市夷陵他项【2014】第005号），并办理土地使用权解除抵押手续。

但经宜昌市住建局审理查明，直到原夷陵区房管局向项目颁发预售许可证为止，破产管理人并未提供银行保函，土地抵押权人也未解除该土地抵押权。破产管理人在以恒裕集团名义申请预售许可证过程中，也未提供项目已（未）办理抵押证明或承诺材料。

基于以上事实，宜昌市住建局于4月28日作出了夷陵区住建局“颁发鄂夷房预字【2018】45号商品房预售许可证的行政行为违法，但不予撤销”的认定。理由是，撤销预售许可将引发重大社会风险，“如果撤销预售许可，停止项目销售，将再次面临停工及合同违约风险，债务问题将更加无法解决，社会稳定风险进一步加大。”

巧合的是，在宜昌市住建局作出以上认定的前两天，夷陵区法院于4月26日“突击”作出裁定，查封平湖天下四期C区商品房61套和100个地下车位，解除了土地抵押权。同一天，破产管理人主动向该院提出申请先予执行抵押权纠纷，要求用等额资产置换土地抵押权，并提供了61套商品房作为担保。

然而，上述资产事先并未经评估，上述担保资产按总面积和单价计算是否足以覆盖抵押权也还是未知数。夷陵区法院也认为，破产管理人提供61套商品房作为担保，价值尚不足以保障土地抵押权益，遂作出了另行查封100个地下车位的裁定。

在宜昌市住建局看来，在土地抵押权解除的基础上，撤销商品房预售许可证已无实际意义。

事实上，在平湖天下四期项目中，这已经是宜昌市住建局第二次认定原夷陵区房管局颁发预售许可证的行政行为违法。记者获得的材料显示，早在2018年4月8日，该局就作出认定称夷陵区房管局为平湖天下四期3-6号楼及13号楼392套住宅办理鄂夷房预字【2017】28号商品房预售许可证的行政行为违法，但同样作出了不撤销预售许可证的决定。

在宜昌市住建局看来，恒裕集团的房地产开发资质早在2015年11月就已到期，资质证书已被主管部门注销，且公司于2017年9月4日已被夷陵区法院宣告破产，根据《行政许可法》《城市商品房预售管理办法》的有关规定，破产管理人以恒裕集团名义申领商品房预售许可证不符合法定条件。同时，该地块同样存在土地使用权已设定抵押但未经抵押权人同意的问题。

一个值得关注的细节是，夷陵区房管局在颁发上述鄂夷房预字【2017】28号和【2018】45号商品房预售许可证时，破产管理人组长金江还同时担任夷陵区房管局局长，统筹处理平湖天下项目内部管理事务。对于相关情况，本报记者向金江提出了采访请求，其表示以夷陵区委宣传部统一答复为准。

而对于团购业主最关心的如何办理不动产证等问题，夷陵区委宣传部回应本报记者称，商品房买卖合同网签必须且肯定要在土地抵押权解除后按程序办理，交房计划及时间安排将按照与业主签订的《商品房买卖合同》履行，后期不动产登记证书将依法办理，而土地抵押权的解除方式将按人民法院的裁定执行。

“平湖天下四期项目C区团购房项下的土地抵押权人目前虽没实际受偿，但是法院裁定采用置换的方式能够保障其优先受偿权。”夷陵区委宣传部在4月25日出具的书面回复中表示。

超亿元售房款去向存疑

据团购房业主木青介绍，破产管理人在成功办理平湖天下四期C区商品房预售许可证后，于2018年12月12日张贴公告，分两批向366户团购户收缴购房尾款。

“今年1月份，交齐了剩余尾款24万多元，当时说是分期分批办理团购房购房手续并根据法院土地解押裁定书，负责办理网签合同。”木青告诉记者，众多团购户在缴清尾款后，网签时间却一拖再拖，直到现在我们才发现破产管理人并没有按此前《C区团购房公示问题答疑》（以下简称“答疑”）的约定解决土地抵押和网签办证问题。

记者在恒裕集团办公楼门前看到了这份公示的答疑文件。在该文件中，破产管理人称，以现金方式收齐购房尾款是为了以该款项置换C区土地抵押，办理预售许可证，进而与买受人开展网签。

破产管理人表示，因平湖天下四期C区项目用地被恒裕集团抵押，并办理了他项权，不属于破产财产，管理人对该宗地无权处置，必须征得抵押权人同意或者向法院申请抵押物置换并获得批准，方可办理商品房预售许可证，“这是目前唯一可行的开展C区团购房网签的变通方案”，买受人在规定的时间内补齐购房余款，破产管理人分批交付给法院用于置换土地抵押权，根据付款时间顺序先后分批网签。

也就是说，破产管理人向团购户收取购房尾款目的是为了置换土地抵押，进而办理预售许可证，方便网签备案并在交房后办理不动产证。但从目前来看，破产管理人并没有按约定将购房尾款用来解决土地抵押问题。

据木青介绍，破产管理人迫于压力于4月24日按缴纳尾款的先后顺序分批召集团购房开会，并给出了“先分批交钥匙交房、2023年之前办理不动产证”、“先退尾款，保留团购资格，等解决土地抵押问题重新办理预售证后再补齐尾款”“全额退款，让出团购名额”等多种解决方案。

记者梳理发现，平湖天下四期项目总建筑面积近25万平方米，共有住宅1367套。破产管理人接手后，为加快资金回笼，启动了平湖天下四期B区商品房销售，总建筑面积41622平方米的392套商品房全部售罄，销售均价5811.53元/平方米，取得销售收入24188.7万元；2018年12月，破产管理人办理C区商品房预售许可证，并开始收缴购房尾款，截至2019年3月27日，共按原团购价格向355户团购户收取8365万元；而A区住宅同样在没有解除土地抵押的情况下办理了预售许可证，其中1号楼按包销模式由湖北至起置业有限公司为包销商，包销基价为5918元/平方米。

今年3月27日，夷陵区政府在提交给宜昌市政府的情况报告中指出，截至2月底，破产管理人累计财务收入4.3564亿元，其中销售回款3.2684亿元，财务累计支出4.2506亿元，其中工程款支出3.0366亿元。

根据《城市商品房预售管理办法》等的规定，开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。记者获得的上述鄂夷房预字【2017】28号和【2018】45号商品房预售许可证均附有监管账户，并明确提出“预售资金必须存入资金监管专用账户”。

但事实上，根据破产管理人答疑文件，团购户缴纳的购房尾款最终进入了破产管理人设立的账户。那么，这是否符合相关规定？又将如何有效对资金进行监管，以确保专款专用于项目建设？

对此，夷陵区委宣传部回复称，平湖天下四期项目C区在取得商品房预售许可证后，破产管理人按程序及合同约定依法向团购业主收取了购房尾款，资金均进入了区人民法院指定的监管账户，符合《夷陵区商品房预售资金监管办法》相关规定。

“为确保资金安全，报区人民法院同意，区房管局同管理人、融资方、项目资金监管银行签订了四方资金监管协议，共同履行资金监管责任，大额资金开支还报请区法院备案批准。”夷陵区委宣传部表示，截至目前，批准预售的房屋已全部主体竣工，不仅资金安全得到有效保障，还确保了预售房屋顺利建成。

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