2019-05-05 00:14:56
本报记者 翁榕涛 童海华 广州报道
随着物管行业竞争日趋激烈，以及国内融资渠道持续收紧，物业公司赴港上市成为后地产时代下的新趋势。
4月16日，保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH，以下简称“保利地产”）在发布2018年业绩报告的同时，宣布通过了《关于公司所属保利物业发展股份有限公司境外上市方案的议案》。其中上市地点为香港联交所主板，发行每股面值为人民币1元，本次发行比例不少于发行后公司总股本的15%（未考虑超额配售权的行使），并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售权。
内地房企分拆物业公司的上市热潮从2018年延伸到2019年，且热度丝毫不减。据不完全统计，2018年以来，碧桂园旗下碧桂园服务、雅居乐旗下雅生活、新城控股旗下新城悦、滨江集团旗下滨江服务等物业公司纷纷登陆港交所，若保利物业成功完成IPO，将成为内地第14家在港交所主板上市的物业公司。
值得注意的是，物管行业普遍面临天花板明显的问题，仅靠物业费难以实现业绩增长，而增值服务的发展仍在探索期。
退市后转战港股
与其他物业管理公司不同，保利物业并非首次挂牌上市。据公开资料显示，保利物业在2017年8月登陆新三板，距今仅有1年多时间，而在宣布赴港上市的6天前，保利物业刚从新三板退市。
保利物业为何从新三板摘牌退市？此前保利物业的公告中曾表示：“这是公司自身经营发展及战略规划的需要。”实际上，新三板上市公司普遍面临流动性相对较差、融资较难的处境，全国中小企业股份转让系统网站信息显示，截至2018年12月底，新三板在挂牌物业服务公司有56家，当年有14家选择摘牌。
中国财政科学研究院应用经济学博士盘和林向《中国经营报》记者分析，从主动摘牌的物业服务企业来看，并非业绩不佳等原因，相反都业绩不俗，虽然都没有透露原因，一个很重要的原因是，新三板已经无法满足保利物业的融资等发展需要，相比而言，转战港股更有优势。
截至目前，在港上市的内地物业公司共有13家，仅2018年上市的就有5家。其中雅生活上市募资39.19亿港元；碧桂园物业上市募资10.08亿元；新城悦上市募资5.8亿港元；佳兆业物业上市募资3.28亿港元。
在房地产调控期下，信贷持续收紧，物业分拆赴港上市成为房企拓宽融资渠道的新路径。相比房地产业务，物业管理公司具有轻资产和逆周期属性，估值水平亦明显较高。国际资管公司协纵策略管理集团创始人黄立冲认为，当下物业公司纷纷赴港上市，其主要还是因为融资面偏紧，在近两年，房地产公司的融资需求很强烈。
保利地产公告表示，保利物业上市有利于提升其市场竞争力。相关数据显示，公司以房地产开发经营为主营业务，2018年母公司销售规模突破4000亿元，营业收入和归属于母公司所有者的净利润分别达1945亿元和189亿元，同期保利物业营业收入和归属于母公司所有者的净利润分别为43亿元和3亿元，占保利地产的比例分别为2.21%和1.68%，占比较小。
本报记者就如何应对物业费增长“天花板”等问题致函采访保利物业品牌部人士，截至发稿未获回复。
融资并购成主要扩张手段
据保利物业公告显示，赴港上市募集的资金用途为收购兼并物业管理公司或者专业化服务公司；提升增值服务业务和多元化服务业务；升级信息化和智能化平台；补充营运资金及一般公司用途。
广发证券此前一份研究报告指出，并购是物业管理公司重要的扩张手段。以去年底成功赴港上市的佳兆业物业为例，将募集资金的70%用于并购，选取在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司标的。
据相关媒体披露，保利物业内部已启动一项名为“147”的三年战略计划（2019~2021年）。而这个“147”计划，就是要在三年内实现100亿元营业收入、4亿平方米的管理面积，以及7亿元的利润水平。
与该目标相比，保利物业仍需进行较大规模的扩张。2018年中期报显示，保利物业的营收收入18.52亿元，物业在管面积为1.30亿平方米，归属于挂牌公司股东的扣非净利润为1.83亿元。
保利物业方面表示，随着市场的竞争日趋激烈，物业业主对物业服务的选择权增加，物业业主对于物业服务的要求将更加专业化、标准化，提升品牌知名度是物业服务企业未来发展的出路。在激烈的市场竞争环境下，公司仍面临一定的竞争风险。
值得注意的是，保利物业目前在管面积来源单一。截至2018年中期报告期末，公司的物业管理面积为13008万平方米，其中由保利地产开发的物业管理面积为9877万平方米，占总体管理面积的75.93%，而这个比例在去年更是高达86.98%。
同策研究院首席分析师张宏伟告诉本报记者，对于有开发商背景的物业公司来讲，刚上市时基础物业确实主要依赖母公司，而且后者一般也作为基石投资者，接下来通过上市后，保利物业应该通过收并购中小物业公司，来实现规模效应和品牌效应的突破。
面临人工成本上涨考验
据中国物业管理协会《2018年全国物业管理行业发展报告》显示，2014年，百强企业管理面积的均值约为1600万平方米，市场份额为19.5%；2017年，百强企业管理面积的均值超3000万平方米，市场份额达到32%以上。
值得注意的是，随着2018年7月份社保新政的展开，企业漏缴少缴社保等问题将得到改善。而这也意味着，企业的用人成本将大幅增加。物业行业作为劳动密集型的行业，受到这一新政的冲击较大。
2018年上半年，保利物业的人工成本占总成本比例为61.18%，2017年人员费用占总成本比例为58.02%。而据中国物业管理协会统计，2017年物业管理公司人员费用占总成本比例平均约为54.2%。
保利物业方面表示，公司的营业成本以人工成本为主，近年来工资水平的持续上涨导致行业整体的人力成本和劳务外包成本面临不断上升的压力，未来仍存在人力成本上升对公司盈利水平造成不利影响的可能。
在人工成本持续上涨的情况下，部分公司以转型互联网以及增加劳务外包比例来进行管控成本。以彩生活（01778.HK）为例，在传统的物业管理业务遭遇“天花板”时，彩生活开拓多元业务，并打算转型互联网平台模式。此外，财报显示，报告期彩生活的员工为53608人，但自管员工仅有约1.3万人，外包员工约4.1万人。
针对人工成本上涨的问题，保利物业方面认为，公司接下来会通过全委、顾问和并购的方式拓展非保利地产开发的物业项目；同时，公司将积极开展社区增值服务等非传统物业服务业务的市场开发力度，提升公司的收入多元化水平和盈利质量。
盘和林指出，物业公司目前普遍面临人工成本上升的压力，并会对公司盈利水平造成不利影响。应对措施，还是从公司管理链条优化、流程再造等挖掘管理降低成本的空间。此外，一些环节恐怕也要借助智能化等，简单地说就是“机器换人”。
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